Merindukan KPR Syariah Di Kalsel

Oleh: Ali Wardhana 

Kelahiran bank syariah di Indonesia didorong oleh keinginan masyarakat Indonesia yang berpandangan, bunga (interest) merupakan hal yang dilarang dalam agama. Bukan saja agama Islam, tetapi juga oleh agama samawi lainnya. Di samping adanya alasan lain dari aspek ekonomis, penyerahan risiko usaha terhadap salah satu pihak dinilai melanggar norma keadilan.Dilihat dari aspek hukum, yang mendasari perkembangan bank syariah di Indonesia adalah UU No 7 Tahun 1992. Dalam UU ini, prinsip syariah masih samar, yang dinyatakan sebagai prinsip bagi hasil. Prinsip perbankan syariah secara tegas dinyatakan dalam UU No 10 Tahun 1998 kemudian diperkuat dengan UU No 23 Tahun 1999 tentang Bank Indonesia dan UU No 3 Tahun 2004. Perkembangan lembaga keuangan syariah dimulai pada 1992 yang diawali dengan berdirinya Bank Muamalat Indonesia (BMI), sebagai bank yang menggunakan prinsip syariah pertama di Indonesia. Sampai Mei 2004, nilai aset bank syariah mencapai 11,6 triliun rupiah. Jumlah pembiayaan yang disalurkan mencapai 7,56 triliun rupiah dan dana pihak ketiga sebesar 7,77 triliun rupiah. Meskipun dari pertumbuhan usaha dan jumlah cukup signifikan, tetapi peranannya secara nasional masih kecil dibandingkan bank konvensional.

Secara institusional, pada 2004 bank yang melaksanakan kegiatan usaha berdasarkan prinsip syariah meningkat menjadi tiga bank umum syariah, 15 unit usaha syariah (UUS) dari bank umum konvensional dan 88 BPRS. Peningkatan ini terjadi karena adanya konvensi satu bank umum konvensional (bank Tugu) menjadi bank umum syariah yaitu Bank Syariah Mega Indonesia, dibukanya tujuh UUS dari bank umum konvensional khususnya bank pembangunan daerah yaitu Bank DKI, BPD Riau, BPD Kalsel, BPD Sumut dan BPD Aceh, Bank Niaga dan Bank Permata.

Izin operasional juga telah diberikan kepada lima BPRS (satu konversi) yaitu BPRS Situbondo, BPRS Tenggamus, BPRS Buana Mitra Perwira, BPRS Artha Surya Barokah dan BPRS Bhakti Sumekar. Di samping peningkatan jumlah bank yang beroperasi, jaringan kantor bank syariah menunjukkan pertumbuhan sangat signifikan. Kantor bank syariah (termasuk kantor kas dan kantor cabang pembantu) bertambah 96 kantor, dari 337 kantor pada 2003 menjadi 443 kantor pada akhir 2004 (Direktorat Perbankan Syariah BI, 2004).

Walaupun relatif terlambat dibandingkan propinsi lain seperti Jakarta, Jawa Barat maupun Aceh, tetapi kini di Kalsel bank syariah tumbuh seolah menjadi tren baru dalam dunia perbankan. Sudah banyak bank membuka unit atau cabang syariah. Sebagai contoh, Bank Syariah Mandiri, BNI syariah, BRI syariah dan BPD Syariah.

Salah satu produk pembiayaan syariah yang belum tergarap secara optimal adalah Kredit Perumahan Rakyat (KPR) syariah. Terutama di Kalsel, belum ada satu pun bank syariah menawarkan jenis produk pembiayaan KPR yang berbasis syariah. Ada segmen masyarakat terutama pecinta bisnis syariah, belum tercover dalam pembiayaan KPR tersebut. Padahal kita ketahui, hak untuk beribadah dan menjalankan agama dan keyakinan seharusnya dilindungi oleh negara. Tentunya hak untuk bermuamalah secara syariah termasuk dalam katagori ini, dan pemerintah harus berusaha keras untuk memenuhi hak rakyatnya.

Menurut Direktur Utama Bank Tabungan Negara (BTN) Kodrati, BTN secara nasional akan membuka lima kantor cabang BTN syariah yaitu di Surabaya, Yogyakarta, Makassar, Solo dan Malang. Dengan demikian, pada akhir 2005 akan terdapat tujuh kantor cabang BTN syariah. Dua kantor cabang yang sudah berdiri berada di Bandung dan di Jakarta (Kompas, 10/03/2005), Suatu kabar yang sangat menggembirakan, walaupun masyarakat Kal-Sel yang ingin membeli perumahan murah dengan prinsip syariah tampaknya harus gigit jari, karena ekspansi KPR BTN syariah belum sampai ke daerah ini. Padahal kita ketahui bersama, masyarakat Kalsel merupakan pasar potensial bagi produk syariah, disebabkan masih kentalnya religiusitas pemahaman agama yang dimiliki.

Potensi KPR Syariah

Berdasarkan hasil penelitian Dr Anny Ratnawati dkk, hasil kerjasama BI dengan IPB pada 2004, mengenai potensi, preferensi, dan perilaku masyarakat terhadap bank syariah di Kalsel diketahui, dari 606 respoden sebanyak 70 persen mendukung fatwa MUI mengenai keharaman bunga bank, 28 persen menganggap fatwa tersebut biasa saja dan dua persen merasa keberatan.

Dari penelitian itu juga diketahui, responden nonnasabah bank syariah yang ingin mengadopsi bank syariah relatif besar yaitu 63,6 persen, ragu-ragu 26,7 persen dan tidak mau mengadopsi 9,7 persen. Tingkat keraguan responden akan menurun, jika informasi mengenai perbankan syariah diberikan secara kontinu dalam waktu relatif lama sehingga tahapan adopsi dapat berjalan dengan baik.

Minat responden untuk mengadopsi bank syariah umumnya didasarkan pada alasan: operasional bank syariah sesuai prinsip syariah (24,7 persen); rasa ingin mencoba karena merupakan sesuatu yang baru (11,7 persen); bank syariah tidak mengandung riba (10,5 persen); bank syariah lebih adil dan tidak memberatkan nasabah (9,2 persen), dan sisanya alasan lain-lain. Hasil analisis skoring antarwilayah menunjukkan, potensi pengembangan bank syariah secara relatif berturut-turut adalah Kota Banjarmasin, Kabupaten Banjar, Hulu Sungai Utara, Barito Kuala, Tanah Laut, Hulu Sungai Selatan, Tapin dan Banjarbaru.

Kalau kita lihat dari aspek permintaan (demand) dan penawaran (supply) rumah, prospek KPR secara nasional masih sangat besar. Di antaranya karena masih terjadi defisit pembangunan rumah (over demand), kebutuhan rumah baru untuk wilayah perkotaan mencapai 452.000 unit per tahun. Di sisi lain, pasokannya hanya 200.000 unit per tahun. Jadi, terdapat defisit 252.000 unit per tahun (Kompas, 10/3/05).

Sementara itu, dari data yang ada di Bank Indonesia Banjarmasin, sektor properti diprediksi menggeliat pada 2005. Meski kenaikan upah buruh dan harga bangunan sedikit mempengaruhi kinerja pengembang, tapi sektor properti diperkirakan terjadi pertumbuhan yang signifikan.

Realisasi kredit perumahan yang dikucurkan BTN Cabang Banjarmasin pada 2004, melampaui terget yang ditetapkan sebesar Rp60 miliar untuk 3.300 unit rumah. Melihat kecenderungan permintaan masyarakat terhadap perumahan semakin meningkat, BTN mengestimasi pada 2005 bisa meningkatkan target Rp90 milyar hingga Rp96 milyar. Apalagi kondisi itu ditunjang dengan semangat pengembang di Banjarmasin yang sangat bagus dan ditopang oleh pasar yang mendukung (BPost, 23/11/2004). Investasi di sektor properti tidak akan pernah mati dan terus mengalami peningkatan, seiring bertambahnya jumlah penduduk dan meningkatnya daya beli masyarakat.

Apabila dua potensi ini kita gabungkan, antara keinginan masyarakat yang besar terhadap perumahan rakyat dan potensi keinginan pembiayaan dengan sistem syariah, sepatutnya perbankan khususnya BTN tidak mengabaikan potensi pasar KPR syariah ini.

Model Dan Keunggulan

Secara umum, model pembiayan KPR syariah dapat dilakukan dengan menggunakan prinsip murabahah, yaitu perjanjian jual beli barang sebesar harga pokok barang ditambah marjin keuntungan yang disepakati antara bank syariah sebagai penjual dengan nasabah sebagai pembeli yang pembayarannya dilakukan secara tangguh.

Di samping disyariatkan oleh agama, sistem pembayaran KPR syariah memiliki keunggulan dibandingkan KPR konvensional. Menurut Barly Haliem Noe dkk (Kontan No 34 th IX, 30/5/05), keunggulan KPR syariah antara lain:

1. Besar Angsuran Tetap

Besaran angsuran KPR syariah bersifat tetap sampai kredit lunas. Dapat dipastikan angsuran tidak berubah, sekalipun Indonesia dilanda krisis lebih dahsyat daripada krisis moneter pada 1997-1998 lalu, hingga suku bunga bank tiba-tiba melejit sampai puluhan kali. Apabila akad sudah ditandatangani, bank tidak dapat lagi mengubah besaran cicilan di tengah jalan.

Hal ini berbeda dengan KPR konvensional yang amat bergantung pada fluktuasi bunga. Pada tahun awal suku bunga KPR konvensional ditetapkan pada tingkat tertentu, tapi tahun selanjutnya bunga KPR akan mengikuti bunga pasar. Cara ini sangat rentan bagi nasabah, ketika krisis moneter melanda Indonesia delapan tahun silam? Banyak kerugian yang diderita nasabah, karena cicilan KPR yang meningkat drastis mengikuti peningkatan suku bunga.

2. Kejelasan Akad

Besaran keuntungan bank dan uang muka atau urbun (jika ada), ditetapkan bersama sebelum akad jual beli atau sewa beli. Artinya, keuntungan harus disepakati kedua belah pihak sejak awal.

3. Mufasah (diskon)

Kelebihan lain adalah nasabah boleh meminta diskon (mufasah) ketika mau melunasi sebelum kreditnya berakhir.

Walaupun banyak keunggulannya, tetapi tidak tertutup kemungkinan pembiayaan KPR syariah dapat lebih mahal dibanding KPR umum. Ini terutama terjadi pada tahun pertama kredit, atau karena ada penurunan bunga KPR konvensional yang sangat drastis. Selain itu, sumber dana jangka panjang bank syariah masih terbatas sehingga jangka waktu KPR syariah paling lama sepuluh tahun. Tapi kondisi ekonomi Indonesia belum stabil sehingga potensi bunga bank masih sangat tinggi, membuat KPR syariah masih lebih menguntungkan ketimbang KPR biasa.

Terlepas dari perhitungan benefit-cost, yang jelas pembiayaan KPR syariah masih merupakan celah kosong yang belum tergarap oleh bank syariah di daerah ini. Bagi segmen masyarakat pecinta bisnis syariah, perhitungan untung rugi tidak penting karena akan banyak berkah yang bisa diambil bila dapat bermuamalah sesuai ketentuan agama. Dukungan pemerintah, cendekiawan dan tokoh agama dan seluruh elemen masyarakat Kalsel sangat penting sehingga kita berharap bersama ke depan ada pembiayaan KPR yang berdasarkan syariah di daerah ini. Dengan demikian, rumah di daerah ini akan menjadi lebih berkah karena akad pembelian yang dilakukan berlandaskan syariah. Semoga.